Cómo calcular el periodo de recuperación de inversión en bienes raíces

El periodo de recuperación de la inversión (PRI), también conocido como payback, es uno de los múltiples índices utilizados por inversionistas. Como su nombre lo indica, mide el plazo temporal que tomará recuperar la totalidad del capital invertido a valor presente. Arroja la fecha –en años, meses y días– en la que será cubierto el costo de la inversión inicial en un proyecto.

Con esta fórmula se puede deducir si un negocio es rentable o no, considerando el tiempo que tomará llegar al punto de equilibrio.

El periodo de recuperación de la inversión no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo, sólo determina la cantidad de años que tomará recuperar los fondos

invertidos. Entender el comportamiento de esta fórmula es indispensable para conocer, tanto la rentabilidad, como el riesgo de un negocio.

Rentabilidad de la inversión inmobiliaria

Comprar un bien raíz puede ser una buena inversión 1. porque, dependiendo de sus características, con el tiempo ganará plusvalía y 2. porque puede generar flujo de capital. En este sentido, es importante calcular las utilidades potenciales que puede generar la inversión inmobiliaria, para asegurar que la adquisición se convierta en ganancia en el plazo que se esté dispuesto a esperar. 

El índice PRI es también utilizado para estimar el rendimiento de la inversión inmobiliaria; se calcula como el número de años durante los cuales el flujo de efectivo (después de impuestos y otros gastos) que se espera recibir de la inversión, sumen un monto igual o superior al capital inicial invertido en una propiedad. 

La fórmula para calcular el período de recuperación de la inversión inmobiliaria es simple:

Cuanto mayor sea el flujo de efectivo neto obtenido por la propiedad y más rápida sea su tasa de crecimiento y plusvalía, menor será el periodo de recuperación de la inversión. 

Pongamos un ejemplo: supongamos que se invierten $10,000,000 una propiedad que se adquiere para renta temporal (p. ej. Airbnb) o renta fija. Por la zona en que se ubica el inmueble, se anticipa que puede obtenerse un flujo de efectivo mensual de $66,000 pesos. (Esto sólo corresponde al flujo de efectivo mensual; la plusvalía debe ser calculada aparte. Por ejemplo, en CDMX, la plusvalía es, en promedio, del 10% anual, de acuerdo con datos 2019 de la Sociedad Hipotecaria Federal, según la revista Expansión.)

Así, la inversión inmobiliaria incurre en dos líneas de crecimiento: una por flujo de efectivo mensual y otra por plusvalía, lo que la hace una inversión segura y redituable.

Para calcular el payback de la inversión deben tomarse en cuenta los siguientes factores:

- Estimar el costo total de inversión, no sólo el precio de compra, sino todos los gastos para la adquisición: gastos notariales, de escrituración, honorarios legales, comisiones bancarias y cualquier otro gasto incurrido para completar la transacción.

- Estimar los flujos de efectivo anticipados del inmueble para los próximos 10 años. Es necesario tener en cuenta todas las entradas de efectivo (por rentas y otros ingresos) y los egresos asociados, tales como gastos de mantenimiento, pago de hipoteca, impuestos, seguros, etcétera. Es probable que estos tengan variación de un año a otro.

- Sumar los flujos de efectivo año por año hasta que el resultado iguale o supere el costo de la inversión inicial. Si para el décimo año el flujo de efectivo acumulado continúa siendo más bajo que el costo de la inversión, menos confiable y menos significativo será.

- El enésimo año durante el cual el flujo de efectivo acumulado iguala o excede el costo de inversión inicial, representa el período de recuperación.

Contar con la información que arrojan los indicadores de inversión antes de tomar la decisión de cuál inmueble comprar, es útil para verificar cuál es la adquisición más conveniente.

Invertir en bienes raíces es un negocio redituable, pero tener mejores rendimientos depende, a su vez, de las características y beneficios que ofrezca el desarrollo que se elija comprar.